הפקעות מקרקעין ותפקידו של העורך דין
הפקעות מקרקעין
הפקעה של מקרקעין היא העברה כפויה של מקרקעין כאשר ההפקעה מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי. את ההפקעה ניתן לבצע אך ורק לצורכי ציבור כשישנן מטרות ספציפיות המוגדרות בחוק המצדיקות ביצוע של הפקעה כמו לדוגמה חפירות ארכאולוגיות, שמורות טבע, נמלים, גנים, דרכים ועוד. את ההפקעה יכולות לבצע הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חברת החשמל, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ) ורשויות ציבוריות נוספות אחרות.
הרשות שהפקיעה את המקרקעין חייבת לשלם עבור כל האלמנטים שהיו מחוברים לקרקע בחיבור קבע כמו לדוגמה מבנים שנמצאו על הקרקע בעת ההפקעה. כמו כן הרשות המפקיעה מחויבת על פי החוק לפצות עבור הקרקע לאחר ניכוי חלק ממנה המוכר על פי החוק. החלק שעבורו לא נדרשת הרשות לשלם פיצוי יכול להגיע לכדי 40 אחוז משטח החלקה המופקעת.
השתהות בניצול המקרקעין
המחוקק מתייחס לרשויות המקומיות בתור נאמנות הציבור ולפיכך למול עיניהן עומדת טובת הציבור בלבד. זוהי מן הסתם הסיבה בגינה מעניק החוק לרשויות המקומיות סמכויות מרחיקות לכת כמו הפקעת מקרקעין. לרוע המזל, המציאות בשטח מעט שונה מזו שהאמין המחוקק שתתקיים ובמקרים רבים מספור נוצר מצב שבו המקרקעין מופקעים שלא לטובת הציבור. מעבר לכך, האמינו או לא, אבל במקרים רבים מאוד הרשויות הצליחו להפוך את המקרקעין שהפקיעו, למקור הכנסה.
כן, לא מדובר בטעות, אלא עובדה בשטח – במקרים לא מעטים לא עושה הרשות המפקיעה שימוש כלשהו במקרקעין המופקע ומעבר לזה – כבר קרו מקרים שבהם הקרקע שהופקעה כביכול לצרכים ציבוריים, נמכרה למרבה במחיר. תאמינו או לא, אבל לא אחת הרוכש של הקרקע הוא אותו אדם שהקרקע שלו הופקעה מלכתחילה. מדובר במצב אבסורדי לחלוטין שבו הרשות מפקיעה מקרקעין, משתהה במשך מספר שנים עם ניצול המקרקעין ובסופו של דבר מוכרת את המקרקעין לבעלים המקורי ממנו הופקעה הקרקע.
בתי המשפט שדנו במקרים עגומים ולא הוגנים שכאלה, קבעו פעמים רבות כי רשות ציבורית שהפקיעה קרקע למטרה מסוימת ובמשך שנים רבות לא עשתה שימוש בקרקע בהתאם למטרה שלשמה הופקעה, מעבירה למעשה מסר שלא משתמע לשתי פנים לפיו היא פשוט לא זקוקה לקרקע. יתרה מזאת, לפי הפסיקה העדכנית, אם הרשות שהפקיעה את המקרקעין משתהה באופן בלתי סביר במימוש המטרה לשמה הפקיעה את המקרקעין, הפרט שממנו הופקעה הקרקע רשאי לדרוש את הביטול של ההפקעה.
דוגמה לתביעה אמתית שהוגשה בעקבות השתהות במימוש מטרת ההפקעה
במקרה מפורסם ועגום במיוחד שעשה את דרכו לערכאות, הפקיעה רשות ציבורית מקרקעין לצורכי הציבור, מכוח תכנית מסוימת שהקציבה לרשות עשר שנים למימוש מטרת ההפקעה. במהלך התקופה הזו לא זו בלבד שהרשות לא עשתה כל שימוש בקרקע, אלא שבשלב מסוים החלה לנהל משא ומתן עם הבעלים המקוריים כדי למכור לו את הקרקע שהופקעה ממנו.
לאחר דיונים ממושכים קבע בית המשפט כי מכך שהרשות הסכימה למכור לבעלים המקוריים את הקרקע שהופקעה ממנו, ניתן להבין כי השטח אינו נחוץ לה כלל וכלל ובנוסף הדבר מהווה הצהרה ברורה לכל הנוגעים בדבר כי השטח לא נדרש בשום צורה לצרכי ציבור. לאור זאת קבע בית המשפט, כי יש להשיב את הקרקע לבעלים המקוריים. מעניין לדעת כי בית המשפט לא הסתפק בדברים האלו ובנוסף קבע כי ההתנהגות של הרשות מהווה חוסר תום לב ושההחלטות של הרשות נגועות בלא פחות מחוסר סבירות קיצוני המחייב אותו להתערב בהחלטות שקיבלה.
בית המשפט חזר בדבריו על ההלכה הקובעת כי רכישת הבעלות בדרך של הפקעה היא אמצעי מרחיק לכת וקיצוני ולא שוללים את הזכויות של אדם במקרקעין אלא אם כן גלוי וברור כי זוהי הדרך הנכונה ביותר למימוש הצורך הציבורי. במקרה הספציפי הזה ההפקעה בוטלה על ידי בית המשפט והרשות חויבה לשלם 30 אלף שקלים עבור הוצאות ההליך.
חשיבות ההתייעצות עם עורך דין הפקעות מקרקעין מקצועי
ההליך שבו מופקעים מקרקעין כולל שלושה שלבים כשכבר בשלב הראשון חשוב לפנות להתייעצות עם עורך דין העוסק בתחום.
- השלב הראשון הוא שלב ההכרזה ובו נמסרת הודעה רשמית על כך שישנה כוונה להפקיע מקרקעין. ההודעה נמסרת לבעלים של המקרקעין ובנוסף מפורסמת בעיתונות. כמו כן מציבים שלט בסמוך או על המקרקעין ורושמים הערה בטאבו.
- בשלב השני נמסרת הודעה רשמית לאדם או לגוף המחזיק במקרקעין כי הגיעה העת למסור את החזקה במקרקעין במועד הנקוב לידי המפקיע.
- השלב השלישי הוא שלב הקניה, העברת הבעלות ותשלום הפיצויים. זהו השלב שבו הלכה למעשה הבעלים של המקרקעין מאבד את הבעלות ואת הזכויות שלו, העוברות לידי הרשות המפקיעה.
יש לציין כי גם אם לא נמסרה הודעה מסודרת לבעלים של המקרקעין על כוונת הרשות להפקיע אותם, לא יהיה באפשרותו לעכב או למנוע את ההפקעה וזאת למרות שמדובר כמובן במחדל חמור ובהתנהלות רשלנית. יחד עם זאת, במקרים האלו יהיה באפשרותו לדרוש פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו על רקע אי מסירת ההודעה בזמן המתאים.
ברוב המקרים אין באפשרות הגורם שהחזיק במקרקעין לשנות את רוע הגזירה ולבטל את ההפקעה מבעוד מועד כך שכל שנותר לו לעשות הוא לפעול למען הגדלת הפיצויים שישולמו לו בעזרת עורך דין. ישנם עוד מקרים רבים שבהם יש לערב עורך דין העוסק בתחום, על מנת למנוע פגיעה בזכויותיו של בעל המקרקעין. כך לדוגמה אם בשטח שלא חייב בפיצוי ישנו מבנה מסוים, הרשות המפקיעה מחויבת על פי החוק לפצות את בעל המקרקעין עבור המבנה בלבד (ולא עבור הקרקע) והדבר נכון גם בנוגע לגידולים חקלאיים.
העניין הוא שלא בכל מקרה מקבל בעל המקרקעין את הפיצוי המגיע לו ולא תמיד הרשות מכירה באלמנטים השונים המצדיקים פיצוי על פי חוק. זוהי סיבה נוספת לכך שחשוב לערב גורם מקצועי בשלב כמה שיותר מוקדם בתהליך.
נסים את כהן ניסן משרד עורכי דין – law-offices.co.il.