טיפים לרישום והעברת זכויות על נכסים פרטיים
רוב עסקאות הנדל"ן נערכות בליווי עורכי דין מקצועיים, המכירים את התחום לעומק, אך בכל זאת לא תמיד כל מרכיבי ההליך ברורים ונהירים לאדם מן השורה בבואו להעביר זכויות על נכס פרטי. לכן, בחרנו לכתוב עבורכם את המאמר שלפניכם, שיסייע לכם להבין טוב יותר את התהליך שבו עוברות הזכויות על הנכס הפרטי מאדם אחד לאחר. במאמר זה נפרט אודות מספר פעולות פשוטות המאפשרות להפחית את הסיכוי שתפלו קורבן לעוקץ או תרמית וניתן כמה טיפים לרישום והעברת זכויות על נכסים פרטיים.
זיכרון דברים
רבים לא מודעים לכך, אבל לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, ההתחייבות לביצוע עסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב ולפיכך מומלץ ביותר שלא לחתום בשום פנים ואופן על שום סוג של זיכרון דברים או מזכר, אשר דינם כדיןחוזה לכל דבר ועניין.
בנוסף לכך, עצם החתימה על זיכרון דברים מצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה וקושרת אתכם מבחינה חוזית, כשבמקרים מסוימים יש לציין כי החתימה אף פוגעת בזכויות מהותיות חשובות נוספות המגיעות לכם. מעבר לכל זה, היום שבו אתם חותמים על זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה (זאת כמובן גם במקרה שבו החוזה נחתם בשלב מאוחר יותר).
לסימולטור מס רכישה מיסוי מקרקעין, לחץ כאן.
בהקשר זה חשוב לציין כי ביטול זיכרון דברים עשוי לעורר לא מעט קשיים, כמו לדוגמה החובה לשלם פיצויים בגין ההפרה לצדדים חיצוניים להסכם (שהסתמכו על ההסכמות שהובנו מזיכרון הדברים) ולבעלי הנכס. לאור כל זאת מומלץ שלא לחתום על מזכר הבנות ו/או זיכרון דברים ו/או כל פיסת נייר שהיא. אם ראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם באופן מיוחד, עליכם לפנות באופן מיידי לעורך דין לפני שמולקולת דיו אחת תיספג בנייר כלשהו.
מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן
לא מעט קבלנים בימינו נוהגים להחתים לקוחות על מסמך הנקרא "טופס רישום" או מסמך בקשה לרכישת דירה. מבחינה משפטית המשמעות של חתימה על מסמך זה היא שהרוכש מחויב לרכוש את הנכס תחת תנאים של לחץ, ללא כל אפשרות לבצע בדיקה מקיפה של הזכויות המשפטיות, החוזה, הנכס, המצב המשפטי של הקרקע, היתר הבנייה ותנאיו, הגבלות פיתוח, הגבלות על הקרקע ועוד.
אדם החותם על טופס מגביל זה, נמצא בעמדה משפטית נחותה במיוחד, שכן דין המסמך כדין זיכרון דברים. בנוסף לכך, המסמך מעמיד את הרוכש עם כוח מיקוח אפסי ומפקיר את החותם לחסדי הקבלן. לרוע מזלם של רוכשים רבים, אנשי המכירות מודעים לכך היטב ולפיכך טורחים להשתמש במגוון מניפולציות על מנת לשכנע את הרוכשים כי מוטב שיחתמו על הטופס בהקדם האפשרי.
כך, לדוגמה, ישנם אנשי מכירות הטורחים לציין בפני הרוכשים הפוטנציאליים שהדירות בפרויקט נמכרות כמו "לחמניות טריות" ולכן אם לא ידאגו לחתום על המסמך, ייתכן מאוד שלא תישמר להם הזכות לרכוש את הנכס. בכל מקרה שבו מופעל עליכם לחץ לחתום על טופס זה, עליכם לדאוג לכך שיהיה כתוב בצורה מפורשת ובאופן ברור שאינו משתמע לשתי פנים, שתישמר לכם הזכות לבטל בצורה חד צדדית את ההסכם בנקודת יציאה מוגדרת מראש, המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששולמה בתוספת ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.
חשוב להפנים את העובדה שבמעמד תשלום המקדמה, אין לרוכשים שום אפשרות לבדוק את המסמכים המצורפים להסכם ואת הנספחים שלו, בפרט שבפסיקת בית המשפט נקבע בפירוש שהקטלוגים והמסמכים השיווקיים לא מחייבים מבחינה שפטית ו/או חוזית.
אדם שלא עוסק בתחום באופן שוטף, לא מסוגל לבדוק, תחת לחץ, את המסמכים המשפטיים בעין מקצועית ולמעשה גם לעורכי דין מנוסים דרושים מספר ימים לפחות כדי לבצע את הבדיקות הדרושות מול הגופים השונים (בבנק המלווה את הפרויקט, במנהל, בעירייה וכיו"ב). עוד יש לציין בהקשר זה כי הן לפי הפסיקה והן לפי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה, מסמך הרישום הדורש מהלקוח להסכים לתנאים המופיעים בחוזה המכר (שלא מצורף למסמך המקדמי) ושללקוח אין אפשרות לשנות אותם, אינו חוקי.
חשיבות הפנייה לעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין ובמיסוי מקרקעין
הדבר החשוב ביותר שיש להבין בכל הקשור לרישום והעברת זכויות על נכסים פרטיים הוא שלא ניתן להגן על האינטרסים שלכם באופן מלא מבלי להיעזר בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין. עורך דין לענייני מקרקעין הוא איש המקצוע שאתם רוצים שיעמוד לצדכם, יגן על האינטרסים שלכם בצורה המקצועית והטובה ביותר, למשל, פיצוי קבלת פיצוי במקרה של איחור במסירה, טיפול בהעברת הזכויות ורישומם כדין, עריכת כל הבדיקות הדרושות על מנת לוודא שהנכס נבנה לפי ההיתר, ונקי מכל שיעבוד, ללא חריגות בנייה ושלצד ג' אין בו כל זכות שאתם לא מודעים אליה חלילה.
קרא גם את המאמר שלנו: קריטריונים לבחירת עורך דין מס רכוש
בקרב רבים בציבור הרחב קיימת גישה שגויה לפיה ניתן לחסוך שכר טרחת עורך דין בעסקאות נדל"ן, שכן חלק ניכר מהעסקאות מבוצעות מול אנשים אמינים, ולא פעם אפילו מול אנשים מוכרים. יחד עם זאת, אין דוגמה טובה יותר למקרה שבו הניסיון "לצאת בזול" בטווח הקצר, יכול לעלות לחוסך הנמהר ביוקר בטווח הארוך, מאשר הבחירה לוותר על שירותי עורך דין מקרקעין בעסקאות הכוללות העברת זכויות על נכסים פרטיים.
מעבר לכך, במקרים רבים הודות לערנותו ובקיאותו של עורך הדין מומחה בתחום הנדל"ן, ניתן להשיג הטבות משמעותיות, שבכל מקרה אחר היו "עוברות מתחת לרדאר" ולא מנוצלות עד תום, לרבות סוגים שונים של פטורים או הקלות במסים השונים הכרוכים בעסקאות מקרקעין.
לפרטים ויעוץ מקצועי, צרו עמנו קשר.